부동산 투자하면 수억 원이 필요하다고 생각하시나요? 저도 처음엔 그렇게 믿었습니다. 그런데 리츠(REITs)를 알게 되면서 만 원으로도 강남 빌딩의 일부를 소유할 수 있다는 사실에 놀랐습니다. 실제로 저는 ISA 계좌에서 꾸준히 리츠를 모아왔는데, 2022년 금리 인상기를 겪으면서 생각지 못한 변동성을 경험했습니다. 7%대 배당수익률에 끌려 투자했지만, 유상증자와 금리 상승이 겹치면서 주가는 반토막이 났고 결국 손절할 수밖에 없었습니다. 이런 경험을 바탕으로 리츠가 정말 안전한 투자인지, 어떻게 접근해야 하는지 구체적으로 정리해보겠습니다.
리츠의 구조와 배당수익률의 비밀
리츠는 Real Estate Investment Trust의 약자로, 우리말로는 부동산투자신탁입니다. 여기서 신탁(Trust)이란 투자자들의 돈을 모아 전문가가 대신 운용하고 수익을 나눠주는 구조를 의미합니다. 쉽게 말해 여러 사람이 돈을 모아 건물을 사고, 그 건물에서 나오는 월세를 투자 비율대로 나눠 갖는 시스템입니다.
2025년 3월 기준 국내 리츠 시장 규모는 103조 원에 달하며, 등록된 리츠 회사만 400개가 넘습니다(출처: 금융감독원). 하지만 저희가 주식시장에서 실제로 살 수 있는 공모 상장 리츠는 24개 정도입니다. 공모 상장 리츠란 일반 투자자를 대상으로 공개 모집하여 증권시장에 상장된 리츠를 말합니다. 나머지는 사모펀드 형태로 운영되어 기관투자자나 특정 투자자만 접근할 수 있습니다.
리츠의 가장 큰 매력은 배당수익률입니다. 2023년 기준 국내 상장 리츠의 평균 배당수익률은 7.4%였습니다(출처: 한국거래소). 은행 예금금리가 3~4%대인 상황에서 7%대 배당은 분명 매력적입니다. 이렇게 높은 배당이 가능한 이유는 법적 요건 때문입니다. 리츠는 순이익의 90% 이상을 배당으로 지급해야 법인세를 면제받을 수 있습니다.
배당금 지급 방식을 살펴보면 다음과 같습니다.
- 대부분의 리츠는 연 2회 또는 4회 배당을 지급합니다
- 배당 지급일은 리츠마다 다르기 때문에 여러 종목을 분산하면 월배당 효과를 만들 수 있습니다
- 배당소득세 15.4%가 원천징수되지만, ISA 계좌를 활용하면 세제 혜택을 받을 수 있습니다
저는 5천만 원을 리츠에 투자했을 때 연 7%면 월 30만 원 정도의 배당을 기대했습니다. 실제로 처음 몇 분기는 계획대로 배당이 들어왔고, 예금보다 훨씬 나은 선택이라고 생각했습니다. 하지만 문제는 주가 변동성이었습니다.
금리리스크와 유상증자의 함정
리츠는 부동산에 투자하니까 안정적일 거라는 생각은 착각입니다. 저는 이걸 몸소 경험했습니다. 제가 투자한 리츠는 2022년 금리 인상기에 주가가 고점 대비 50% 이상 빠졌습니다. 아무리 배당을 7% 받아도 원금이 반토막 나면 의미가 없습니다.
리츠는 부동산을 살 때 투자자의 돈만으로는 부족해서 대출을 받습니다. 이를 레버리지(Leverage) 투자라고 하는데, 레버리지란 적은 자기자본으로 큰 자산을 움직이기 위해 타인자본(대출)을 활용하는 방식입니다. 문제는 금리가 오르면 대출 이자 부담이 커진다는 점입니다. 실제로 2022년부터 2023년까지 한국은행 기준금리가 0.5%에서 3.5%까지 올랐을 때, 리츠들의 이자비용이 급증했습니다.
금리 상승이 리츠에 미치는 영향은 다음과 같습니다.
- 대출 이자 부담 증가로 순이익 감소
- 배당 가능 금액 축소
- 부동산 가치 하락으로 담보가치 하락
- 신규 투자 여력 감소
제가 투자한 리츠는 새로운 건물을 사기 위해 유상증자를 단행했습니다. 유상증자(Paid-in Capital Increase)란 기존 주주나 신규 투자자에게 새로운 주식을 발행해 자금을 조달하는 방식입니다. 문제는 시장 상황이 좋지 않을 때 유상증자를 하면 주가가 크게 희석된다는 점입니다. 저는 참여하지 않았는데, 이후 주가가 더 떨어지면서 배당수익률로는 도저히 회복할 수 없는 수준까지 내려갔습니다.
솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 부동산은 변동성이 적을 거라고 생각했는데, 리츠는 주식시장에 상장되어 있어서 단기적으로는 주식의 변동성을 그대로 따라갑니다. 장기적으로는 부동산의 안정성을 갖지만, 1~2년 사이에는 주가가 30~50% 변동할 수 있다는 걸 깨달았습니다.
그래도 저는 여전히 리츠에 투자하고 있습니다. 다만 비중을 줄였습니다. 제 미국 직투 계좌에서 SCHD(미국 고배당 ETF)가 주력이지만, SCHD에는 리츠가 포함되어 있지 않습니다. 그래서 SCHD 투자금의 10% 정도는 별도로 리츠에 투자해서 부동산 섹터 비중을 확보하고 있습니다. 저는 아직 실물 부동산을 소유하지 못했기 때문에, 리츠를 통해 부동산 가격 상승에 대한 리스크 헷지(Risk Hedge)를 하는 셈입니다. 여기서 헷지란 특정 자산의 가격 변동 위험을 줄이기 위해 반대 방향으로 투자하는 전략을 의미합니다.
ISA 계좌에서 리츠를 모으는 전략은 여전히 유효합니다. ISA(Individual Savings Account)는 개인종합자산관리계좌로, 배당소득과 이자소득에 대해 비과세 또는 저율 과세 혜택을 주는 계좌입니다. 일반형은 200만 원, 서민형은 400만 원까지 비과세되고, 초과분은 9.9% 분리과세됩니다. 배당소득세 15.4%를 생각하면 상당한 절세 효과입니다.
모든 자산은 사이클을 갖습니다. 지금은 금리가 높아서 리츠가 고전하고 있지만, 금리가 인하되면 상황이 달라질 수 있습니다. 제 경험상 이건 타이밍의 문제입니다. 지금처럼 리츠 가격이 낮을 때 조금씩 모아가면서, 금리 인하 사이클이 오면 배당수익률과 시세차익을 동시에 노릴 수 있다고 봅니다. 다만 개별 리츠의 재무상태, 공실률, 임차인 구성, 계약 조건 등은 반드시 확인해야 합니다. 배당만 보고 투자했다가 원금을 잃으면 의미가 없으니까요.